Regelmatig hebben wij bedrijfswoningen in verkoop. Hoewel een bedrijfswoning er vaak uitziet als een gewone woning, zijn er een aantal zaken waar u rekening mee moet houden wanneer u overweegt er één te kopen.
Wat is een bedrijfswoning?
De officiële definitie van een bedrijfswoning is: “een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die hoort bij en functioneel gebonden is aan een bedrijf, instelling of voorziening in dat gebouw of op dat terrein”. Of een woning wel of geen bedrijfswoning is, is vastgelegd in het bestemmingsplan van de betreffende gemeente.
Dit betekent dus dat deze woning bewoond moet worden door personen die op een bepaalde manier betrokken zijn bij het bedrijf, bijvoorbeeld als eigenaar of werknemer. Dit is ontstaan doordat veel ondernemers het fijn vinden om naast hun bedrijf te wonen. Op deze manier kunnen privé en zakelijk makkelijk gecombineerd worden.
Wilt u weten of een woning een bedrijfswoning is, dan kunt u dat opzoeken in het bestemmingsplan. Op de website www.ruimtelijkeplannen.nl kunt u eenvoudig een adres invoeren en de huidige bestemming bekijken. Mocht het bestemmingsplan hier niet staan, dan kunt u het beste contact opnemen met de betreffende gemeente.
Wat is het verschil tussen een bedrijfswoning en een “normale” woning?
Het belangrijkste verschil tussen een bedrijfswoning en een “normale” woning is dat een “normale” woning door iedereen bewoond mag worden en een bedrijfswoning alleen bewoond mag worden door personen die betrokken zijn bij het bedrijf en dus niet door personen die niets met het bedrijf te maken hebben.
Waar moet u rekening mee houden?
Er zijn een aantal zaken waar u rekening mee moet houden wanneer u overweegt een bedrijfswoning te kopen:
- De woning mag alleen bewoond worden door personen die betrokken zijn bij het bedrijf. Een inschrijving van een bedrijf bij de Kamer van Koophandel is een belangrijke voorwaarde.
- De marktwaarde van een bedrijfswoning ligt vaak anders dan de marktwaarde van een “normale” woning. Dit komt door de soms beperktere aanwendingsmogelijkheden van de woning en daardoor een kleiner koperspubliek.
- Een bedrijfswoning kan niet gefinancierd worden met een reguliere hypotheek. Daarnaast worden vaak hogere eisen gesteld aan de inbreng van eigen middelen en moet de marktwaarde van de woning helder onderbouwd worden door een taxateur. Het is dus van groot belang goed te overleggen met een financieel adviseur over uw mogelijkheden voor u overweegt te kopen.
Mag een bedrijfswoning los verkocht worden?
In de praktijk krijgen wij weleens de vraag of wij een bedrijfswoning zonder bedrijfspand of terrein kunnen verkopen. De reden voor deze vraag is dat men is gestopt met het bedrijf of dat de woning van het bedrijf is afgesplitst en los wordt verkocht. Het is mogelijk een bedrijfswoning los te verkopen, het is wel lastiger dan de verkoop van een “normale” woning, maar er zijn mogelijkheden. Wanneer u in deze situatie zit, dan denken wij graag met u mee over de mogelijkheden die er zijn.
Kan een bedrijfswoning worden omgezet naar een “normale” woning?
Het is onder bepaalde omstandigheden mogelijk de bestemming “bedrijfswoning” om te laten zetten naar een “normale woning”. Dit betekent dat het bestemmingsplan gewijzigd moet worden. Deze wijziging moet door de gemeente gedaan worden. Het blijft echter altijd moeilijk om vooraf in te schatten hoe de gemeente gaat reageren op een aanvraag tot wijziging van het bestemmingsplan en hoeveel tijd dit in beslag neemt. Gezien de complexiteit van dit soort aanvragen, is het verstandig om hier een professional voor in te schakelen die u kan begeleiden.
Hoe kan een bedrijfswoning gefinancierd worden?
Er zijn meerdere hypotheekverstrekkers die een woning met bedrijfsbestemming financieren. De meeste banken financieren bij een bedrijfshypotheek maximaal 90% van de marktwaarde van een bedrijfswoning en hanteren andere rentes en looptijden dan bij reguliere woninghypotheken. Hierdoor zijn de lasten van een bedrijfswoning hoger dan die van een reguliere woning. Voordeel is wel dat een bedrijfswoning vaak voordeliger is bij de aankoop dan een reguliere woning.
Wanneer een bedrijfshypotheek niet mogelijk is, is het in sommige gevallen wel mogelijk een zakelijke lening voor een bedrijfsgebouw af te sluiten.
Hoe wordt de overdrachtsbelasting bepaald?
In het algemeen geldt dat u bij de koop van een bedrijfsobject een tarief van 8% overdrachtsbelasting betaald en bij de overdracht van een woning een tarief van 2%.
Wanneer u een bedrijfspand koopt met een (bedrijfs)woning, dan hoeft u mogelijk minder overdrachtsbelasting te betalen. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat u zelf voor langere tijd in het woongedeelte gaat wonen. Voor het woongedeelte betaalt u dan slechts 2% overdrachtsbelasting, voor het bedrijfsgedeelte geldt nog steeds het tarief van 8% overdrachtsbelasting. Wanneer het oppervlakte van het bedrijfsgedeelte minder dan 10% is van de oppervlakte van het gehele object, dan geldt voor het gehele pand een tarief van 2%. Kijk voor de exacte mogelijkheden op de site van de Belastingdienst.
Daarnaast kunt u in bepaalde gevallen gebruik maken van een startersvrijstelling. Meer informatie over deze mogelijkheden vindt u op de site van de Belastingdienst.
Vragen?
Onze makelaars hebben veel ervaring met de verkoop van bedrijfswoningen. Zij denken graag met u mee wanneer u overweegt een bedrijfswoning te kopen of verkopen. Heeft u vragen, neem dan contact met ons op.
