Pavijen is hét bedrijventerrein van Culemborg: circa 162 hectare groot, goed voor ongeveer 5.500 banen en daarmee een van de grotere bedrijventerreinen van Gelderland. Het terrein is in fasen ontwikkeld (Pavijen I t/m V), huisvest bekende namen als Gispen, ALDI en CB, en staat op een kantelpunt: nieuwe kavels zijn er vrijwel niet meer, het oostelijke deel transformeert tot 2040 naar de woonwijk Stationskwartier met circa 3.000 woningen, en door netcongestie zijn nieuwe grootverbruikaansluitingen momenteel niet mogelijk. In deze gids zetten wij — als bedrijfsmakelaar in Culemborg — alle feiten, ontwikkelingen en gevolgen voor eigenaren, huurders en beleggers op een rij.
- 162 ha — totale omvang, een van de grotere bedrijventerreinen van Gelderland
- ± 5.500 banen — van groothandel en distributie tot maakindustrie
- Pavijen I – V — vijf deelgebieden, fasegewijs ontwikkeld
- ± 3.000 woningen — komen tot 2040 op het oostelijke deel (Stationskwartier)
Wat is Pavijen?
Pavijen is het economische hart van Culemborg. Op circa 162 hectare werken ongeveer 5.500 mensen — in een gemeente waar ongeveer één op de vijf banen in transport en logistiek zit. Het profiel is gemengd: groothandel en distributie, maakindustrie met wortels in de Culemborgse meubeltraditie, en een breed lokaal MKB, aangevuld met een groeiend cluster creatieve maakbedrijven in het oudere, oostelijke deel.
De bekendste namen op het terrein zijn meubelfabrikant Gispen, supermarktdistributeur ALDI en CB (logistiek dienstverlener voor onder meer de boekenbranche). Daarnaast telt Culemborg relatief veel eenmanszaken en zzp’ers, die deels vanuit verzamelgebouwen en kleinschalige units op Pavijen werken.
Ligging en bereikbaarheid
Pavijen ligt aan de west- en zuidwestzijde van Culemborg en grenst aan de oostkant direct aan station Culemborg, op de spoorlijn Utrecht–’s-Hertogenbosch. Via de N320 sluit het terrein aan op de A2 (aansluiting Culemborg), waarmee Utrecht en ‘s-Hertogenbosch beide binnen circa een half uur bereikbaar zijn. Voor de komende jaren werken gemeente, provincie Gelderland, ProRail en NS bovendien aan een visie om het station om te vormen tot een regionale OV-hub met bredere perrons en een nieuwe reizigerstunnel — een ontwikkeling die de bereikbaarheid van het gebied verder versterkt.
De deelgebieden: Pavijen I t/m V
Pavijen is in fasen ontwikkeld en genummerd naar die fasen. Grofweg loopt de ontwikkeling van oost naar west: Pavijen I is het oudste deel, tegen het station aan; Pavijen V is de jongste uitbreiding.
- Pavijen I — het oudste deel, direct aan het spoor en station; mix van bedrijven en creatieve maakindustrie (o.a. de voormalige meubelfabriek van Gaasbeek & Van Tiel). Actuele situatie: transformatiegebied — wordt tot 2040 de woonwijk Stationskwartier, zie verderop in deze gids.
- Pavijen II–IV — het middengebied: gemengd terrein met groothandel, productie, bouw en lokaal MKB. Actuele situatie: blijft bedrijventerrein; hier draait de dagelijkse markt van koop, verkoop en verhuur.
- Pavijen V — de jongste uitbreiding, kavels voor bedrijven tot milieucategorie 3.1–4.2. Actuele situatie: vrijwel uitgegeven; de laatste kavels zijn gereserveerd voor Culemborgse bedrijven die (onder meer vanuit Pavijen I) moeten verplaatsen.
Belangrijk om te weten: het overgrote deel van Pavijen behoudt gewoon de bestemming bedrijventerrein. De transformatie raakt het oostelijke deel — maar de gevolgen ervan (verplaatsingen, ruimtedruk, prijsvorming) zijn op het héle terrein voelbaar.
Beschikbaarheid: schaarste als nieuwe realiteit
Wie vandaag bedrijfsruimte zoekt in Culemborg, merkt het direct: het aanbod is krap. Nieuwe kavels zijn er vrijwel niet meer, en wat er op Pavijen V resteert, houdt de gemeente bewust beschikbaar voor lokale verplaatsers. Tegelijk is een deel van de bestaande leegstand nodig als schuifruimte voor bedrijven die uit het transformatiegebied vertrekken — de gemeente becijferde dat de beschikbare ruimte elders op Pavijen (vrije kavels plus leegstand) getalsmatig voldoende is om die verplaatsingen op te vangen, maar dat vergt maatwerk en regie.
Voor de markt betekent dit drie dingen. Ten eerste: bestaande panden worden schaarser en daarmee waardevoller — zeker courante bedrijfshallen met een ruime elektriciteitsaansluiting. Ten tweede: herontwikkeling en verdichting van bestaande kavels worden interessanter, omdat uitbreiden op nieuwe grond geen optie meer is. Ten derde: een groeiend deel van de transacties vindt off-market plaats, vóórdat een pand openbaar wordt aangeboden.
De transformatie: Pavijen I wordt Stationskwartier
De grootste verandering in de geschiedenis van het terrein voltrekt zich aan de oostkant. Om de woningnood aan te pakken — de provincie becijferde dat Culemborg tot 2032 zo’n 2.000 woningen moet bouwen, oplopend tot circa 3.000 in 2040 — transformeert de gemeente het meest oostelijke deel van Pavijen tot de nieuwe woonwijk Stationskwartier. Het gedeeltelijke vertrek van werkgelegenheid bij Gispen was mede aanleiding om deze ruimte voor woningbouw te onderzoeken.
- mei 2021 — De gemeenteraad neemt een voorbereidingsbesluit voor het oostelijke deel van Pavijen.
- 2022 — Het Transitie- en transformatieplan Pavijen wordt vastgesteld: het kader voor de verplaatsing van bedrijven uit Pavijen I, inclusief de bedrijvencarrousel.
- maart 2023 — De gemeenteraad stelt de Structuurvisie Stationsomgeving vast; een nieuw bestemmingsplan beperkt nieuwe vestigingen in het gebied tot milieucategorie 2 of lager.
- juni 2024 — Het Masterplan Stationsomgeving wordt vastgesteld (raadsbesluit 27 juni 2024); het gebied krijgt de naam Stationskwartier. Kern: circa 3.000 woningen, overwegend appartementen, met een groot wijkpark.
- 2025 — De eerste deelgebieden starten: Houtvijver (aan de oostzijde van het spoor) en PerronC — dat laatste goed voor ruim 430 tot 450 woningen.
- tot 2040 — Gefaseerde ontwikkeling van de overige deelgebieden; delen verder van het spoor komen pas op langere termijn aan bod.
De bedrijvencarrousel
Voordat er op Pavijen I gebouwd kan worden, moeten de zittende bedrijven ruimte maken. De gemeente organiseert dat met een zogeheten bedrijvencarrousel: alle vraag naar en aanbod van ruimte op Pavijen wordt bijgehouden en gematcht, zodat een bedrijf dat elders op het terrein wil verhuizen, ruimte kan vrijmaken voor een bedrijf dat uit Pavijen I móét vertrekken. Niet de eerste gegadigde krijgt een vrijkomende plek, maar de best passende in het totale plan.
Verwerving: minnelijk als uitgangspunt
De gemeente zet bij verwerving in op overeenstemming in goed overleg (minnelijke verwerving). Onteigening is nadrukkelijk een uiterst middel, dat pas in beeld komt als er over verwerving of zelfrealisatie geen akkoord ontstaat. Voor eigenaren en huurders in het gebied is één ding daarom essentieel: ken de waarde van uw positie — pand, huurcontract, verplaatsingskosten — vóórdat het gesprek met de gemeente begint. Een onafhankelijke, NRVT-gevalideerde taxatie is daarvoor de basis.
Netcongestie en energie
Net als in grote delen van Gelderland kampt Culemborg met netcongestie: nieuwe grootverbruikaansluitingen op het elektriciteitsnet zijn op dit moment niet mogelijk, en de gemeente werkt met ondernemers aan slimmer gebruik van de bestaande capaciteit op Pavijen. Voor de vastgoedmarkt heeft dat een direct gevolg: een pand mét een ruime bestaande aansluiting heeft een concreet en groeiend waardevoordeel ten opzichte van een vergelijkbaar pand zonder. Bij elke aankoop, verkoop of huurbeslissing hoort de gecontracteerde aansluitcapaciteit daarom inmiddels net zo hoog op het lijstje als het metrage en het energielabel.
Wat betekent dit voor u?
Eigenaar of huurder op Pavijen I
U krijgt vroeg of laat met de transformatie te maken. Laat uw pand en uw positie onafhankelijk waarderen voordat u met de gemeente om tafel gaat, en verken tijdig de opties in de bedrijvencarrousel — de best passende plekken worden als eerste vergeven.
Eigenaar elders op Pavijen
Schaarste, verplaatsingsvraag en netcongestie stuwen de waarde van courante panden. Dit is een goed moment om uw pand te laten waarderen — voor verkoop, verhuur aan verplaatsers of als onderbouwing van uw balanspositie.
Ondernemer die ruimte zoekt
Reken niet op nieuwe kavels. De kansen zitten in bestaande panden en in aanbod dat nooit online komt. Een zoekopdracht bij een lokale specialist — met zicht op de carrousel én het off-market circuit — maakt hier het verschil.
Belegger
Pavijen combineert een structureel schaarse voorraad met een transformatiegebied waar de gemeente actief verwerft. Buiten het transformatiegebied is de verhuurmarkt krap; daarbinnen gelden andere spelregels en horizonten. Wij helpen u het onderscheid te maken.
Veelgestelde vragen over Pavijen
Hoe groot is bedrijventerrein Pavijen?
Pavijen is circa 162 hectare groot en biedt werk aan ongeveer 5.500 mensen. Daarmee is het een van de grotere bedrijventerreinen van Gelderland en veruit het belangrijkste werkgebied van Culemborg.
Welke bedrijven zitten er op Pavijen?
Pavijen huisvest een mix van groothandel, distributie, (meubel)maakindustrie en lokaal MKB. Bekende namen zijn onder meer Gispen, ALDI en CB. Daarnaast zit er in het oostelijke deel een cluster creatieve maakbedrijven, onder andere in de voormalige meubelfabriek van Gaasbeek & Van Tiel.
Is er nog een bedrijfskavel of bedrijfsruimte beschikbaar op Pavijen?
Nieuwe kavels zijn er nauwelijks meer: de laatste kavels op Pavijen V (milieucategorie 3.1 tot 4.2) houdt de gemeente gereserveerd voor Culemborgse bedrijven die moeten verplaatsen. Wie ruimte zoekt, is dus aangewezen op bestaande panden en leegstand — waarvan een deel bovendien nodig is voor de bedrijvencarrousel. Een deel van het aanbod wordt verkocht of verhuurd voordat het openbaar op de markt komt; een zoekopdracht bij een lokale bedrijfsmakelaar vergroot uw kans aanzienlijk.
Wat gebeurt er met Pavijen I?
Het meest oostelijke deel van Pavijen, tegen het station aan, transformeert tot 2040 naar de nieuwe woonwijk Stationskwartier met circa 3.000 woningen. De gemeenteraad stelde daarvoor op 27 juni 2024 het Masterplan Stationsomgeving vast. De eerste deelgebieden, Houtvijver en PerronC, zijn in 2025 gestart; alleen al PerronC omvat ruim 430 tot 450 woningen.
Wordt mijn bedrijfspand op Pavijen I uitgekocht — en wat zijn mijn rechten?
De gemeente zet in op minnelijke verwerving: verwerving in goed overleg, met het Transitie- en transformatieplan (2022) als kader en een bedrijvencarrousel om vervangende ruimte elders op Pavijen te vinden. Onteigening is een uiterst middel dat pas in beeld komt als er echt geen overeenstemming ontstaat. Voor eigenaren en huurders geldt: laat uw positie en de waarde van uw pand onafhankelijk bepalen vóórdat u het gesprek met de gemeente ingaat — dat is de basis voor elke redelijke vergoeding.
Wat betekent netcongestie voor een bedrijfspand op Pavijen?
Door netcongestie zijn nieuwe grootverbruikaansluitingen op het elektriciteitsnet in de regio op dit moment niet mogelijk. Voor bedrijfspanden betekent dit dat een bestaande, ruime aansluiting een concreet waardevoordeel is geworden. Controleer bij aankoop of huur dus altijd de gecontracteerde aansluitcapaciteit — en weeg die mee in de prijs.
Eigenaar, huurder of op zoek naar ruimte op Pavijen? Neem vrijblijvend contact met ons op — wij kennen de markt op Pavijen van binnenuit.
Geschreven en gecontroleerd door J.P. van Woerekom RM RT GZV, partner en NVM Register Makelaar/Taxateur bij Rozenhage Bedrijfsmakelaars & Taxateurs.
Bronnen
- Gemeente Culemborg — Woningbouw Pavijen I en Transitie- en transformatieplan (culemborg.nl, geraadpleegd juli 2026)
- Projectwebsite Stationskwartier — stationskwartier-culemborg.nl (geraadpleegd juli 2026)
- Gemeenteraad Culemborg — Masterplan Stationsomgeving, raadsbesluit 27 juni 2024; Structuurvisie Stationsomgeving, 9 maart 2023
- Gemeente Culemborg — Ontwikkelstrategie Stationsomgeving (culemborg.bestuurlijkeinformatie.nl)
- Gemeente Culemborg — De Vitale Groene Stad: bedrijventerrein Pavijen (dvg.culemborg.nl)
- PropertyNL — “Culemborg mikt op drieduizend woningen erbij tot 2040” (juni 2024)
